律师视点 | 章驰、邢芝凡、岳俐娅、董茂：疫情之下商业地产业主方减租问题的应对之法
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3月以来的本轮新冠疫情波及范围广，跨越时间长，给房地产租赁市场造成了极大的冲击，其中商业地产租赁尤甚。为缓解企业经营压力，各级政府先后出台了一系列文件为符合条件的经营者减租，意图减轻疫情对企业的冲击。
从业主方角度来看，企业运营成本并未随着停工停产而降低，反倒可能面临租金收入的减少，从而进一步加重财务压力。业主方如何合法合规地应对承租方的减租要求成为疫情当下亟待解决的问题。
承租方请求减免租金可能涉及两个规则，不可抗力与情势变更。
《民法典》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
上海高院2022年发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（以下简称“《2022年问答》”）规定：“对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规则。受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，正确适用情势变更规则。”
不可抗力是法定的免责事由之一，如因不可抗力不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。不可抗力主要倾向于规范违约责任的豁免。情势变更则适用于在客观条件发生重大变化时调整合同内容。本文探讨的减免租金实际上属于情势变更范畴，业主方可结合租户受疫情影响程度的不同对原有的租赁合同变更达成一致，给予适当的租金优惠。
总体而言，政府部门强制要求国有经营性房屋的业主方普遍给予服务业小微企业和个体工商户3个月的租金减免，中高风险地区再减免3个月租金，合计最高给予6个月的租金减免；上海地区则在延续上述中央政策的基础上，又增加了对于“按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方同样减免六个月”的规定。针对非国有房屋业主方，政策要求目前仅停留在“鼓励”层面，但同时也规定，非国有房屋业主方响应号召减租的，日后有可能会享受地方政府的税收优惠、政策扶持甚至补贴。
上海市高级人民法院在2022年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（下称“《系列问答三（2022年版）》”）中，就非国有经营性房屋承租方能否主张减免租金的问题答复：“因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”
虽然目前各地政府对于非国有房屋业主方减免租金并未作出强制性规定，但整体倾向租户利益的政策导向和舆论导向已经十分明确，司法实践中也对承租方提出的减免租金请求予以了不同程度的支持。
结合法院相关裁判观点，我们建议非国有房屋业主方根据租户受疫情影响的不同程度，从下述方面综合考量是否需要进行租金减免及具体的减免方式。
根据本轮疫情的严重程度，全国各城市采取了不同的防控措施，防控措施的不同对于租户使用租赁房屋的影响程度也是不同的。对于出现本土零星散发病例的地区，一般采取常态化疫情防控措施，仅在确诊病例所在小区或街道附近受封控措施覆盖内的租户会遭受一定程度的影响。而在疫情比较严重的地区，例如上海、吉林采取了全面封城措施后，租户普遍受到较大影响。下文以上海地区为例，按照疫情防控措施的不同分情况讨论。
1)采取常态化疫情防控措施期间（浦西地区为4月1日之前，浦东地区为3月28日之前）租金的减免
▶对于应政府直接要求关停的租户
在发生个别本土确诊病例后，相关部门往往会针对确诊病例所在小区或街道采取小范围的封控措施。对于防疫措施覆盖内的租户，可能会要求其直接歇业，包括电影院、KTV、教育机构及健身房等。从租赁合同性质来看，这一疫情防控措施使得房屋的使用受到直接阻碍。该类租户要求减免租金的，我们倾向性认为大概率会获得法院的支持。因此结合商业考量，建议业主方可以考虑对该类租户主动提出租金减免、延期支付等解决方案，以合同延续为目的，降低租户借机提出解约甚至提起诉讼的可能性。
▶对于可以经营但自主关停的租户
与上文被强制要求关停的租户不同，有部分租户会基于客流量大幅度下降、员工被采取隔离措施无法上班等原因主动关停。这部分租户的房屋使用权从表面上看并未遭遇严格的客观阻碍，系其自主放弃的结果。但从经营角度来讲，租户选择停业的根本原因还是受到疫情影响，营业收入下降，出于经济理性考虑，原则上可以适用情势变更规则。因此该类租户日后如提出适当减免租金的请求一般也会得到法院的酌情支持。若业主方暂未决定主动予以减免租金的，可以考虑给予其他优惠(参看下文第三部分的总体建议)以降低该类租户与业主方发生纠纷引致诉累的风险。
但应当注意的是，如果租户在疫情发生之前就已经出现拖欠租金的情形，则很有可能会借本次疫情之名恶意主动关停，要求租金减免甚至解除合同，业主方应对这种情况保持警惕，对租户的日常经营状况以及租金支付能力给予高度关注。
▶对于持续经营的租户
疫情期间一部分企业仍保持了经营状态，仅是客流量有所减少。部分餐饮店、商超采取了“关店不停业”的方式，通过外送、线上业务持续经营。从租赁合同的性质而言，该类租户的房屋使用权并未遇到障碍，其是否有权主张租金减免及减免程度应综合考虑营业收入受到疫情的影响、所属行业、所属地区的疫情防控措施力度等个案分析。
2)全面封城期间（浦西地区为4月1日之后，浦东地区为3月28日之后）租金的减免
全面封城后，全市企业普遍停工停产停业，仅持有政府许可证的商户可开业经营。在该种情况下仅有两种状态的商户：
▶对于持有政府许可证可继续经营的租户
该类租户的房屋使用权并未遇到阻碍，其疫情期间的营业收入基于“保供”背景甚至可能不降反增。对于此类租户，我们建议业主方无需主动提出租金减免，但应实时关注其经营状况、营收水平等，以应对其可能提出的减租请求，注意识别其是否确因疫情遭受损失。
▶未取得许可不得经营的商户
该类租户类似于采取常态化疫情防控措施期间应政府要求关停的租户，业主方可参考该点中的建议，考虑主动向该类租户提出租金减免、延期支付等优惠方案。
根据2020年5月15日施行的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（下称“《指导意见（二）》”）第六条规定，最高院将营业收入作为评估租户是否有权请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的考量因素之一，结合公平原则，由业主方和租户酌情分担因疫情遭受的损失。
但对于在疫情期间持续经营且营业收入未受明显影响的租户，其房屋使用权正常行使，也并未因疫情影响遭受损失，租赁合同权利义务并未失衡，不属于可适用情势变更原则变更合同的情形。若给予其减免租金，反倒使其有“不当得利”之嫌。因此，若此类租户提出减免租金请求，业主方可以其正常经营并未受到疫情及疫情防控措施影响拒绝其减租要求。
1.若尚未对减租事宜作出考虑的，我们建议现阶段可以开始着手启动相关工作，预先进行财务测算、影响预估、舆论公关等。
2.除直接减免租金外，还可采取其他优惠方案：
1)放宽租金缴纳的期限要求，暂缓各方矛盾及压力；
2)给予减免租金后，可相应延长租赁期限，保障业主方对每个单一租户整体上可收取的租金大致保持不变；
3)考虑减免物业管理费(仅适用于物业管理公司为关联方或双方达成一致)或者其他费用；
4)变更租金收取方式，例如在疫情期间不收取基本租金而仅根据营业额收取提成租金。
3.主动搜集、保存证据，以备日后可能的纠纷、诉讼之需：
1)对相关政府部门的书面停业要求进行复印留档；
2)对于已接入收银系统的租户，注意保留疫情期间的营业额数据；对于没有接入的，要求租户如实提供；若无法直接获得营业额数据，可以通过客流量、用电量、用水量等指标间接评估其收入，对比环比及同比数据评估其受疫情影响程度；
3)若有租户要求减租的，应当要求其提供书面申请，并附上受新冠疫情影响的具体书面情况说明。
4.关注租户的经营状况及支付能力，综合考虑疫情发生以前的履约状况，注意识别租户利用疫情恶意要求减租的情况。
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作者简介
章 驰
北京德和衡（上海）律师事务所高级联席合伙人
章驰，专注于商事争议解决、房地产和破产重整业务。曾供职于中伦律师事务所上海办公室，对金融、房地产行业的复杂案件有丰富经验，同时具有多年担任企业破产管理人的经验，擅长不良资产处置及破产衍生诉讼的处理。
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邢芝凡
北京德和衡（上海）律师事务所合伙人
邢芝凡，北京德和衡（上海）律师事务所合伙人、上海办公室副主任、中德律师协会会员、英国皇家仲裁员协会会员。
邢律师专注于企业商事合规、复杂争议解决（包括刑、行、民交叉案件）、劳动法和投资并购业务。长期为多个行业的诸多具有代表性的企业提供日常法律服务，在各类公司业务合同审核与修改，劳动人事合规、反不正当竞争和反垄断的法律风险提示，与政府监管部门谈判、沟通等方面有着丰富的实践经验。邢律师擅长通过系统性的方案处理复杂商事争议，执业以来处理了包括金融争议、商事合同纠纷、经销纠纷、建设工程等领域在内的多件大额争议解决案件。邢律师同时具有多次参与主导股权与资产交易的经验，项目行业涉及房地产、教育、环保等。
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岳俐娅
北京德和衡（上海）律师事务所执业律师
岳俐娅律师，于2020年加入北京德和衡律师事务所上海办公室，此前供职于中伦律师事务所，专注于商事争议解决以及企业合规业务。从业以来，岳律师持续为顾问单位提供高质量的日常咨询服务，擅长从客户角度审核商业合同、协助谈判以及提供适当的法律意见。岳律师曾参与代理多起疑难复杂且标的额较大的案件，熟悉诉讼、仲裁与执行的各个环节，能够与法院、仲裁机构进行良好且有效的沟通。
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董 茂
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